本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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被市场称为“王炸”的深圳湾百亿级豪宅地块，如市场预期那般，引起了一场鏖战。

6月30日，深圳正式拉开第二批次居住用地的拍卖序幕，位于深圳北站国际商务区重点片区的A811-0347地块被深业置地以底价14.41亿元拿下。而位于深圳湾超级总部基地的T207-0060地块（下称“深圳湾地块”）却在房企们100多轮的争抢中，触及最高限制地价后进入竞全年期自持租赁住房建筑面积环节。

深圳公共资源交易中心披露，共有6家房企参与深圳湾地块的竞买，中指研究院深圳分院指出，这6家房企分别为华润、招商、保利、中海、中铁和越秀。最终，该地块由中海以总价125.32亿元和5.85万平方米的自持面积竞得，溢价率达到15%，楼面价将近6.03万元/平方米。

在深圳湾地块之前，深圳2013年以来出让了7宗总价超过百亿的地块（含住宅用地、商办用地），其中，仅有两宗由央国企拿下。上一宗百亿地块诞生于2020年5月，彼时，龙光凭借115.97亿元的总价、4.08万平方米的人才房配建面积力挫10余家房企，竞得前海片区一宗住宅用地，溢价率高达45%。

如今，无论是民营房企，还是央国企，对于资金的使用都较以往要审慎，而深圳湾地块之所以引起国央企们的“厮杀”，原因在于地段优质和新房限价政策为企业创造出的利润空间。同时， 对“70/90”户型限制政策的解除亦为该地块增加了不少吸引力。

一名不愿具名的房企投拓人士向时代财经进一步指出，地块所处区位比较好，可为楼盘形成品牌效应，“在新房限价的情况下，项目开盘就可以比较快售罄，创造好的现金流”，这也是房企积极竞拍深圳湾地块的主要原因。

时代财经了解到，深圳湾地块与地铁2号线红树湾站的直线距离不到300米，其所在的深圳湾超级总部基地，总部大厦林立，已建成或在建的包括TCL、神州数码、OPPO国际总部、招商银行总部、中兴通讯总部、天音控股总部等。

多年来，深圳湾总部基地内罕有宅地出让，而附近的二手房小区中信红树湾、红树西岸和御景东方花园均为深圳知名豪宅，目前二手房市场价可达15万元/平方米至21万元/平方米。

而根据深圳公共资源交易中心的要求，该地块限定的普通商品住房平均销售价格为不高于13.33万元/平方米（不含室内装修价格）。

新房限价政策的存在让购房者对“打新”乐此不疲。乐有家研究中心指出，6月12日，深圳总价千万以上的网红楼盘海德园A区结束选房，一日之内237套住宅全部售罄，中签率仅为36%；而近期入市的深业云海湾花园在其微信公众号披露，6月24日线上选房15个小时便实现900套的成交，开盘当日去化率超过90%，单盘揽金100亿元，该楼盘的总价区间介于900万元至1931万元。

尽管深圳湾地块的成交楼面价已接近6.03万元/平方米，并且新房限价13.33万元/平方米，但上述房企投拓人士称，项目仍有正常的利润空间，“自持部分没有市场价，基本上就是各家自己评估，每家房企的测算都不太一样，差距会比较大，但项目利润空间大概能到10％”。

在深圳湾地块成交之前，市场存在部分声音认为，该地块或将因为房企的激烈竞争，双双触碰最高限制地价和最高自持面积而进入摇号环节，不过，最终摇号没有出现。

“这样的结果符合预期，现在能拿这种大体量地块的房企也基本都是以大央企为主了”，上述房企投拓人士表示。

而支撑房企拿地的信心很大程度在于豪宅市场的相对坚挺。乐有家研究中心的数据显示，今年以来，深圳总价1500万元以上的高端项目成交占比持续上升，尤其到4月份，市场有所放缓，豪宅成交占比却加速上涨，6月更是创下新高。

不过，乐有家营销总裁贺玲向时代财经指出，深圳豪宅市场成交只能算“清凉”，所谓的“火热”也只是相对于目前的市场总体成交量而言。

“改善需求、置换需求在住房消费中的占比提升了，这类客户往往具备购买力和名额，看准了优质房源不会太犹豫，部分客户还认为现在是抄底时机”，贺玲预计深圳楼市的两极分化还会持续一段时间，“总体而言，豪宅成交现状在今年下半年也会持续下去”。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅亦认为，豪宅热销只是个案，不能代表整个深圳楼市的常态，“豪宅交易火热并未影响整体市场格局，它的行情走势对楼市影响非常有限，后续楼市整体复苏需要更强的动能”。