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经历了重重严苛考验后,房企们也交出了2022年的答卷。 去年房企排位大洗牌,TOP10之中,纯民企只有碧桂园和龙湖上榜。其余八席被保利、万科、华润、中海等实力雄厚的央国企,或有国资背景的混改房企占据。其中,曾是“招保万金”之一的金地重回TOP10,厦门建发更是突飞猛进首次出现在榜单上。 不难看出,国企军团逆市崛起,还能稳站十强的民企更是显得尤为不易。 比如此次排行第九的龙湖,较上年还上升一位,12月销售额达200.5亿元,环比增长约15%,回暖速度高于行业平均水平。 据丁祖昱评楼市,2022年房地产市场,整个行业规模回到2015年。但与此同时,有一半的城市在四季度开始止跌回稳,市场底已经开始出现。可以说,随着年底利好政策频出,坚挺走过这一年的房企,相信明年会更好。 房企等来“史诗级”救援去年最令地产人振奋的,莫过于年底两个月密集的利好政策。 先是11月16日,“金融16条”掷地有声,纠偏了此前的金融政策,支持金融机构对央国企与民企融资一视同仁。政策发布后,中指数据显示,有120多家房企陆续获得银行授信,60余家银行机构提供的授信总额度超过4.8万亿元。 同时,支持房企信贷、债券、股权融资的“三支箭”相继射出。很快,一个月内,内保外贷也已落地。12月15日,“房地产是国民经济的支柱产业”再被提及。要知道,房地产首次被说成“支柱产业”还是2003年的事,最近5年取而代之的则是“房住不炒”。 房企融资水龙头被打开,新天地的气息扑面而来。2023年,是时候大干一场了。那什么样的房企,能够在回暖的市场抢占先机?最大的优势小编认为有两点,强融资能力与土储质量。 融资水龙头开启在融资窗口慢慢打开后,第一批“吃螃蟹”的优质房企积极涌现。 比如,在“第二支箭”债券融资中,龙湖获得了首笔200亿元中债增信债券额度,是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。这种待遇已经两年没在民企身上见到了。不仅如此,龙湖还由六大行共同承销,成功发行“第二支箭”首单20亿元的中期票据,利率仅3.0%,创中债增进担保民营房企债券的新低,甚至逼近国开债。在这期间,龙湖还成为继万科后,与全部六大国有商业银行签署战略协议的第二家房企。
“第三支箭”股权融资启动后,在2022年的最后一个交易日,保利发展披露了2023年125亿元的定增预案,成为该政策发布以来,募集资金规模最大的涉房再融资。 据不完全统计,包括保利发展、世茂股份、福星股份、大名城等在内的16家沪市涉房企业,已披露重组或再融资计划,国企民企可谓齐头并进。而在内保外贷上,12月9日,中国银行利用境内外市场资源,为龙湖提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元,当日已实现提款,成为“内保外贷”落地的首单。 不仅是龙湖,12月12日,资本市场消息,中国工商银行也拟为碧桂园提供该业务,贷款规模初定为3亿美元,具体金额有待最后落定。 此前在偿付高压下,不少房企选择“弃外保内”,内房企在境外信用下滑,中资美元债市场也一度崩溃。 此次龙湖和碧桂园“内保外贷”的消息释放了一大信号,即内房企在境外信用形象的修复,也得到监管层的重视。可以看到,自融资通道打开以来,龙湖身影频现,这与其自身的硬实力密不可分。截至2022年上半年,龙湖连续六年保持“三道红线”绿档,期末现金短债比4.07,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,平均融资成本仅3.99%。 优质土储为基石优秀的融资能力,是房企现金流的重要保障,进而才能够丰富土储,做到“手有余粮,心中不慌”。环环相扣之下,优质房企亦能抢先一步,获得更多未来发展的基石。 回顾2022年的土拍市场,热度并不算高。 去年集中供地以多批次供应为主,22城住宅用地成交规划建筑面积同比减少40.7%,土地出让金17826.9亿元,同比上一年减少21.8%。这两年的土拍市场,可以说是央国企和各地城投在挑大梁,但这一波大军的热情也在减退。不过,倒是有少数头部民企,罕见地持续活跃在土拍一线,比如上文提到的龙湖。2022年,龙湖在土拍市场中摘得34幅地块,总建筑面积超400万平方米,分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市,权益地价近300亿元。 龙湖CEO陈序平曾在2022年中期业绩会上表示:“上半年我们获取土地的平均溢价率只有5%,其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会,行业共识是往高线城市聚焦,我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。” 不难看出,在去年严峻的楼市环境下,仍能在高能级城市拿地,凸显了龙湖资金端的充裕,以及在融资端的信心,才能持续保持强劲的土地获取力。而高质量的土储,也能帮助龙湖在新一年城市分化的行情下取得先机。 除了布局全国的龙湖,不少深耕区域的民营房企也在积极出手。比如滨江集团,从今年第一批次至第四批次,杭州每场土拍其都未缺席。这也反映出本土房企对于本地市场的深耕决心,以及对于本土项目的操盘能力之强。 随着房地产慢慢度过调整周期,未来市场或许将不再“唯规模论”,房企的发展也将由“强者恒强”向“稳者恒强”转变。在优质土储的基础上,回归产品,才能高效提振销售端,进而反哺房企本身。 结语对于地产行业而言,相信最坏的时候已经过去。整体较为健康的优质房企,终于在去年等来了国家队下场。 新年房企翻身仗即将打响,在市场信心与信用的修复上,相信优质房企更具备带领行业走出阴霾,重新回到健康发展轨道的优势。•END•
作者丨简小编
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